家を建てることにした

f:id:baumkuchen:20190414230635j:plain

 ので、土地買ってきました。以下備忘録。

経緯

  • 俺は仕事の都合でだいたい4~5年おきに転居している賃貸派
  • 今は職場周りの家賃が比較的安いので徒歩圏に住んでる
  • 近々職場が家賃5割増しぐらいのエリアに変わることになった
  • 今更満員電車で長時間通勤する生活に戻れない
  • 近場で借りるならもう買っちゃったほうが安いじゃん → 買った

計画

  • そもそも一生住む気はないので5~10年ぐらいで転居したくなったときに売りやすい or 貸せる物件
    • 「一生に一度の買い物」とは考えない。賃貸と同じ感覚で住み替えできるように戦略をたてる
  • 職場までドア to ドアで30分以内
  • 諸々の条件を考えるとたぶん中古マンションがベスト
    • でも販売価格よりも値上がりした中古品なんて買いたくない
    • 新築マンションはさらに割高なので目的に合わない
  • たまたまいい場所にいい感じの土地が売りに出ていたので家を建てることにした
    • 家賃高いエリア ≒ 売りやすい というロジックを前提にしている
    • 実際、賃貸派の俺も家賃が高くつくから買うことにしたわけだし、後で売れるかどうかは立地が全てだと考えている
  • オリンピック後には不動産の価値が下がるのに買うのか?
    • 本当に値下がりするとしても、それまで賃貸で支払う家賃以上のペースで下がるとは思えない
  • 日本の人口は減少フェーズに入っているが、10年後売れるのか?
    • 家を建てるのは人が集中する商業エリアの近隣地なので少なくとも土地の価値は維持されるという目算
    • 10年住めれば上モノは二束三文でもOK。5年で売るなら半額ぐらいで売れて欲しい
    • 売れなくても家賃相場的には住宅ローンの返済額より高く貸せそうだが、借り手が付くかは分からないから当てにはしてない
  • 自分で好きにカスタムできる家なんて、物欲で動いている俺にとっては絶好の玩具なので金銭的に多少損したとしてもその分遊べれば十分元は取れる
    • 高いか安いかではなく、払ってもよいと思えるか否かでコストを考える
    • 趣味に使う金と同じ考え方

土地

  • 15坪ない超狭小地
  • 駅徒歩8分・職場最寄り駅まで電車8分・職場まで徒歩7分で、ドア to ドア30分以内はクリア
    • 本当は電車に乗りたくないが、職場近辺の雰囲気が肌に合わなかったので住み心地を重視
    • 晴れなら自転車で30分未満でいけるので良しとする
  • 駅前に商業施設多数。個人的趣味(自転車・映画・飲食(酒))の面で至便
  • 「土地の権利書さえ手に入ればこっちのもんだハハハハハ」みたいなセリフを昔のドラマや漫画ではよく見た気がするが、実際どうなん? と司法書士の先生に聞いてみた
  • 土地の所有者は役所に登録されているから第三者が権利書だけ持ってても意味ないそうです
    • だよね。なんなんだろうあの手の描写

建物

  • 土地は狭いが建ぺい率は80%あるので2階建てで延床面積70平米ぐらいはいけそう
    • 車は乗らないから駐車場はいらないし、嫁さんと二人で住むなら十分
    • 「駐車場なし」が売るときにどれだけ影響するかは気になる
  • 防火地域で3階建ては耐火構造が必要になりコストが跳ね上がるのでパス
    • 無理して建てた挙げ句に高価すぎて後で売れないなんて事態は避けたい
    • 元を取るまで住み続けるにしてもその期間が全然違ってくる
  • 狭い中に色々と要望を入れようとすると、大手ハウスメーカーの標準仕様に収まらなくなるのでこれもコスト大幅アップ
    • 変わったことをやりたいなら工務店の方が融通がきく
    • 十分な広さの土地にスタンダードな家を建てるなら大手ハウスメーカーの方が安心なのかもしれない
  • うちは面白いプランを出してくれた設計事務所とコラボでやってる工務店にお願いすることにした
    • 設計であんまりトリッキーな事をすると後で売る・貸すがしづらくなりそうで、当初の目論見とは矛盾する
    • とはいえ趣味の買い物的な意味合いもあるのでそれなりに遊ぶ予定

その他

  • 良い土地はWEBに出た瞬間速攻でなくなる(掲載後1週間で消える)
  • つーか、情報はWEB公開の前に業者だけが見られるREINSというシステムで共有されるので、SUUMOやらHOMESやらで検索できる時点で鮮度は下がってる
  • 本当に良い土地は我々素人が見られるようなWEB表層に出てくる前に売れてしまうから、予算とエリアだけ決めといて、出物があったらすぐに教えて、と不動産屋に頼んでおくのが正解な気がする
    • まあ俺はSUUMOに掲載されつつもずっと売れ残ってた土地買ったんだけどね
  • 情報格差が凄まじいので素人が不動産投資なんてするもんじゃねえなと思った
    • プロに手玉に取られるのがオチ
  • 「未公開不動産情報多数!」とかの売り文句でメールアドレスの登録を煽ってるサイトは、請け負った物件をすぐREINSに登録せずに、タイムラグを使って情報を囲い込むらしい(ルール上は1週間以内に登録すればいいんだとか)
    • まあ、そういうサイトには登録しないで素直に大手の不動産屋に行ったほうが良いです
    • 下手に登録するといらんと言っても鬼のように電話がかかってくるぞ
    • 「もう他で契約しました(してない)」って言うとかかってこなくなる
  • 住宅ローンは良いローン。超低金利で死んだら保険でチャラ。10年間は減税付き。今の金利なら逆鞘でむしろ儲かってしまう。こんなに借り手有利な借金、しない理由がない
    • 団信の保険料は金利に含まれている。20歳だろうが40歳だろうが保険料は変わらないわけで、こんなにおっさん優遇でいいの? って気がする
  • 今何歳だろうと、手持ちのキャッシュがいくらあろうと、最優遇金利で借りられる上限金額を最長期間で借りるのが正解だと思った。で、そうした(35年ローン)
    • 今の金利ならキャッシュは手元に残して運用したほうがいい
    • 金利が上がるようなら前倒し返済をすればいいだけ。ネット上でやれば手数料無料だし、わざわざ10年とか20年でローンを組む意味が分からない
    • 返済中にうっかり死んだら残された家族的には残債丸儲けなんだし、ゆっくりダラダラ返せばいい
    • ちなみにこれは10年20年で返済できる額なら35年で借りればいいんじゃね? という話であって、35年かけなきゃ返せない額を借りるのは身の丈に合ってないしリスキーだと思う
    • 今から35年も働いてたまるか
  • 家を建てようと決めてからというもの、下見やら契約やらローンの手続きやら建物プランの打ち合わせやらで週末はだいたい潰れる。やることすげえ多いわ
    • このブログの更新が滞っている一因
    • 無事家が建ったらそのことでいろいろ書けると思う
  • 信頼できる仲介業者に間に入ってもらうことでやらなきゃいけないことが大幅に減るし、法律関係もしっかりフォローしてくれるので、手数料払ってでも任せたほうがいいと思った
    • 全部自分でやろうとすると、騙されないように勉強しなくてはいけないことが山程ある。それがプロに任せることで大幅に減らせる
  • どうでもいいが、不動産関係の人って真夜中にメール送ってくる人が多くて、みんないつまで仕事してんだって感じだった
    • 面白そうな仕事だが自分ではやりたくない

追記

  • (2019/6/25)まだ未着工なんだけど、Timesからいきなり「お前の空き地駐車場にしようぜ!!」って封書が届いて死ねばいいのにと思いました


 今後新しい知見があれば随時書き足していく予定。